l Rischio Legionella nei condomìni è un pericolo concreto che richiede molta attenzione da parte di coloro a cui spetta la gestione dell’edificio: l’amministratore di condominio.

Il batterio Legionella Pneumophila, responsabile dell’infezione polmonare detta Legionellosi, è presente negli ambienti acquatici naturali e può arrivare a colonizzare gli impianti idrici con estrema facilità, se le condizioni sono favorevoli.

Gli impianti condominiali necessitano di un monitoraggio costante per mantenere il controllo su tutte quelle condizioni che possono amplificare il rischio di diffusione dell’infezione.

• Temperature dell'acqua maggiori di 20°C e non superiori a 50°C;
• Presenza di linee di ricircolo;
• Presenza di boiler e di linee poco utilizzate;
• Condizioni di stagnazione dell'acqua;
• Tubature vetuste;
• Presenza di sporco, incrostazioni e di sedimenti;

La presenza di calcare, corrosioni diffuse ed incrostazioni varie, favoriscono la crescita del biofilm e la proliferazione delle colonie batteriche.

• La salubrità dell’acqua;
• Il rispetto di parametri qualitativi dell'acqua stabiliti dalla legge.

In particolare, il decreto stabilisce che le acque destinate all'uso umano non debbano contenere impurità, microrganismi, parassiti e concentrazioni oltre il limite di alcune sostanze, che possano rappresentare un rischio potenziale per la salute.

• Gestore del servizio idrico (la società che distribuisce l’acqua);
• L'amministratore del condominio;

Mentre il gestore si impegna a garantire la salubrità dell'acqua che arriva al punto di consegna, cioè al contatore del condominio, l'amministratore è tenuto a verificare e controllare l'adeguatezza dell’impianto condominiale fino ai rubinetti domestici dei singoli appartamenti.

È importante considerare che la Legionella pur non compromettendo la potabilità dell'acqua, rende l'acqua stessa potenzialmente molto pericolosa per la salute umana e pertanto è da ritenersi insalubre, soprattutto in presenza di impianti vetusti e con distribuzioni complesse.

Dal D.lgs. 31/2001, nonché dalle Linee Guida per la prevenzione e il controllo della Legionellosi del 2015, si evidenzia come il Rischio Legionella nei condomini comporta diverse responsabilità in capo all’amministratore. Anche se il Decreto Legislativo 31/2001 non prevede alcun obbligo per gli amministratori di condominio, di effettuare quelli che tecnicamente si chiamano controlli interni di qualità, l'amministratore del condominio ha pur sempre la responsabilità di garantire che la qualità dell’acqua distribuita dall’impianto dell’edificio da loro amministrato sia mantenuta fino ai rubinetti. Tale è il parere del Ministero della Sanità espresso in data 10/06/2004 in merito alla circolare (Cir. Asl. Del 16.12.03. n.10774-protocollo int. 0978/AB) dell’Asl Lombardia del 30/01/2004.

Allo stesso riferimento legislativo fa capo anche D.M. 26/2015 e l'attuale norma tecnica UNI 8065:2019 (aggior­nata al 18/07/2019) che prevedono gli obblighi legislativi in riferimento al corretto trattamento acqua negli impianti idrico-sanitari e di riscaldamento.

• Monitorare lo stato dei tubi periodicamente, al fine di individuare eventuali anomalie;
• Intervenire tempestivamente per ripristinare la salubrità dell'acqua dell'impianto comune, anche in assenza del voto assembleare, se ha carattere d’urgenza;
• Informare il condominio degli obblighi legislativi imposti dal d.lgs. n. 31/2001, dal D.M.26/2015 e dalla Norma UNI 8065:2019 e in sede di assemblea, chiedere l'adozione delle misure imposte.

Gli amministratori sono anche soggetti a sanzioni qualora omettono di prendere opportuni provvedimenti e di verificare lo stato e la tenuta dell’impianto, nel caso queste inadempienze costituiscano un pericolo per la salute dei condomini.

Pur non essendo obbligato dalla legge, l'amministratore ha sempre e comunque la responsabilità di garantire che l'acqua della rete idrica condominiale non sia alterata né portatrice di patogeni letali come la Legionella, e che tali requisiti vengano mantenuti fino all’acqua erogata dai rubinetti.

Questo porta ad una responsabilità diretta qualora si manifestassero casi di Legionella, o semplicemente si rendesse evidente la presenza del batterio a seguito di una analisi dell'acqua dell’impianto.

• Eseguire periodicamente una manutenzione del tratto comune dell’impianto idrico, per evitare la formazione di calcare ed incrostazioni;
• Sostituire eventuali raccordi o tubi vecchi;
• Pulire e disinfettare boiler, cisterne ed ogni altro luogo in cui si accumula l'acqua.
• Prevedere un corretto trattamento acqua in base alle vigenti normative (D.M.26/15) e adeguati sistemi di controllo preventivo delle contaminazioni da Legionella.
• Prevedere la redazione del DVR e analisi periodiche della rete idrica condominiale, come suggerito dalle Linee guida sul controllo della legionellosi negli impianti.

• Garantire le misure di controllo sancite nelle linee guida stesse;
• Informare e sensibilizzare i singoli condomini sulla necessità e l'opportunità di adottare le suddette misure di controllo.